Urbanisme
Division parcellaire & lotissement
Diviser un terrain pour vendre, construire ou transmettre suppose une opération technique et une conformité aux règles d’urbanisme. Le géomètre-expert conduit les deux.
Qu’est-ce qu’une division parcellaire ?
La division parcellaire consiste à séparer une unité foncière en plusieurs lots distincts, chacun disposant de sa propre référence cadastrale et pouvant faire l’objet d’une vente séparée.
L’opération n’est pas qu’un découpage géométrique. Elle doit respecter les règles du plan local d’urbanisme : surface minimale, accès à la voirie, raccordement aux réseaux, recul par rapport aux limites, coefficient d’emprise au sol.
Une division mal conçue peut aboutir à des lots invendables ou inconstructibles.
Dans quels cas diviser ?
- Vendre une partie de son terrain tout en conservant le reste
- Créer des lots à bâtir destinés à la vente
- Partager un bien en succession entre plusieurs héritiers
- Détacher une parcelle pour un projet familial ou un investissement
Le déroulé d’une mission
Étude de faisabilité
Nous analysons le plan local d’urbanisme applicable, les contraintes du terrain et votre projet. Cette étape détermine combien de lots sont réalisables et sous quelles conditions.
Nous vérifions en particulier deux points qui conditionnent la lourdeur de la procédure : l’absence de création ou d’aménagement d’accès commun, et l’état de viabilisation de la parcelle.
Bornage contradictoire du périmètre
Avant toute division, le périmètre de la propriété doit être établi de façon certaine. Nous procédons au bornage contradictoire des limites extérieures, avec convocation des riverains, et établissons le procès-verbal de bornage du périmètre.
Cette étape est le fondement de tout le reste : on ne divise que ce dont les limites sont établies.
Levé topographique
Relevé complet du terrain : bâti existant, altimétrie, végétation, réseaux, accès.
Projet de division
Nous établissons plusieurs hypothèses de découpage et vous présentons celle qui valorise le mieux votre bien tout en respectant les règles applicables.
Plan de division et document d’arpentage
Nous établissons le plan de division ainsi que le document d’arpentage, transmis au service du cadastre. Celui-ci attribue alors les nouveaux numéros de parcelle à chacun des lots créés.
Dossier d’urbanisme
Selon la nature de l’opération, nous montons le dossier de déclaration préalable ou de permis d’aménager, et assurons le suivi jusqu’à l’obtention de l’autorisation.
Déclaration préalable ou permis d’aménager ?
La distinction ne tient pas au nombre de lots, contrairement à une idée répandue, mais à la création ou non d’équipements communs.
Le permis d’aménager est exigé par l’article R.421-19 du Code de l’urbanisme pour les lotissements qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont ceux dont la réalisation est à la charge du lotisseur.
Il s’impose également lorsque le terrain est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique, ou dans un site classé ou en instance de classement.
La déclaration préalable suffit dans les autres cas.
En pratique, deux conditions déterminent le plus souvent le régime applicable.
L’accès — Il ne doit pas y avoir de création d’accès commun. Un accès commun qui existe déjà ne pose pas de difficulté en soi, mais il ne doit faire l’objet d’aucun aménagement.
La viabilisation — La parcelle doit déjà être viabilisée. Si les raccordements aux réseaux restent à réaliser et sont à la charge du lotisseur, on retombe dans la catégorie des équipements communs.
Réunir ces deux conditions permet de rester en déclaration préalable, avec une procédure sensiblement plus courte et plus simple. C’est précisément ce que nous vérifions lors de l’étude de faisabilité, avant tout engagement.
À noter : au-delà de 2 500 m² de surface de terrain à aménager, le projet de permis d’aménager doit être établi par un architecte.
Ce que vous recevez
- Le procès-verbal de bornage contradictoire du périmètre
- Le plan de division coté
- Le document d’arpentage, avec les nouveaux numéros de parcelle attribués par le cadastre
- Le dossier d’urbanisme déposé et suivi
- Les bornes posées sur le terrain
Tarifs
Pour un terrain d’environ 2 000 m², le bornage et la division parcellaire représentent un budget de 2 000 à 4 500 €, selon le nombre de lots et la complexité du dossier.
Le montant dépend principalement du nombre de lots créés, des contraintes d’urbanisme, de la configuration du terrain et de la nature du dossier administratif à monter.
Un terrain à diviser ?
Parlons de votre projet et de ce qu’il est possible d’en faire.
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